Рекомендации Консультативного Совета при Судейском сообществе Липецкой области, принятые на заседании 30.07.2013 г.

Рекомендации Консультативного Совета при Судейском сообществе Липецкой области, принятые на заседании 30.07.2013 г.

 

1. При рассмотрении споров, связанных с регистрацией права аренды в отношении части объекта недвижимости, не имеющей пространственных границ (не отделена стенами, перегородками от остальной части объекта) необходимо учитывать следующее:

Согласно п. 3 ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года (в ред. от 07.05.2013 № 101-ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В соответствии с ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся определенные сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, которые перечислены в данной норме.

Из смысла и содержания данной нормы следует, что для государственной регистрации аренды части недвижимого имущества могут предоставляться любые сведения, которые бы позволили индивидуализировать объект аренды: словесное описание, графический рисунок, в том числе и технический паспорт здания, строения, сооружения с выделением арендуемой части и т.д., то есть это может быть не только результат кадастрового учета арендуемой части.

 2. При рассмотрении споров, связанных с предоставлением земельных участков в аренду на новый срок и продлением договоров аренды на новый срок, необходимо учитывать следующее:

1) при рассмотрении указанных споров в арбитражном суде необходимо  руководствоваться разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

2) при рассмотрении названных споров судами общей юрисдикции следует принимать во внимания следующие положения:

В силу п. 2 ст. 30.1  Земельного кодекса РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Соответственно, земельный участок приобретается в аренду победителем аукциона либо его единственным участником.

В соответствии с пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В связи с этим представляется, что ст. 621 ГК РФ, указывая на преимущественное право добросовестного арендатора, дает возможность на заключение с ним договора аренды земельного участка без соблюдения процедуры, предусмотренной ст.ст. 30, 30.1 ЗК РФ, так как приведенные нормы земельного законодательства каких-либо преимуществ добросовестному арендатору не предоставляют.

В случаях, предусмотренных законом, договор аренды государственного имущества должен быть заключен на торгах. Положения ч. 2 ст. 621 ГК РФ устанавливают возможность возобновления договора аренды без составления какого-либо дополнительного соглашения, то есть ранее заключенный договор продолжает действовать, но уже без определенного срока. «Предоставления» земельного участка как такового в данном случае не происходит, новый договор не заключается, поэтому нельзя говорить об обязательности проведения торгов.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке,   установленном   для   оформления   прав   на   земельные   участки собственниками зданий, сооружений.

В силу ч. 1 п. 2.2 статьи 3 того же Закона собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки, независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до и или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Статьей 36 Земельного кодекса РФ право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Из системного толкования приведенных норм следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основаниям, установленным ст. 36 Земельного кодекса РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность. Пункт 21 Закона № 137-ФЗ напрямую указывает, что собственники такого имущества могут получить земельные участки только в аренду, но в льготном порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ, то есть без торгов. Указание на дату регистрации права собственности на объект незавершенного строительства нельзя расценивать как ограничение прав арендаторов, зарегистрировавших право собственности на объект незавершенного строительства после 01.01.2012 г., на заключение договора аренды на новый срок без торгов.

2) Порядок пролонгации договора аренды земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства в соответствие с п. 3 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ.

В силу положений п. 3 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка при условии, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили.

Из буквального содержания ст. 30.1 ЗК РФ следует, что гражданин, первым обратившийся в компетентный орган с заявлением о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, не имеет каких-либо преимуществ перед другими лицами на приобретение такого участка. В случае подачи заявлений другими лицами проводится аукцион, победитель, выигравший торги, приобретает право на заключение договора аренды.

В связи с этим представляется, что ст. 621  ГК РФ, указывая на преимущественное право добросовестного арендатора, дает возможность на заключение с ним договора аренды земельного участка на новый срок без соблюдения процедуры, предусмотренной ст.30.1 ЗК РФ.

Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, если ни одна из сторон не высказала намерений прекратить арендные отношения, арендатор продолжает пользоваться земельным участком, платит арендную плату, то «первоначальный» договор аренды считается возобновленным, и не имеется необходимости заключать новый договор.

3) Продление договоров аренды (предоставление на новый срок) земельных участков, предоставленных для строительства объектов
нежилого назначения.

Статья 30 Земельного кодекса РФ предусматривает возможность предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового. При этом предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется без торгов.

В связи с этим представляется, что после истечения срока аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, вне зависимости от способа его предоставления, добросовестный арендатор вправе рассчитывать на заключение договора аренды на новый срок без торгов.

4) Продление договора аренды (предоставление на новый срок) земельных участков для целей, не связанных со строительством.

Следуя логике рассуждений на обозначенную тему, Липецкий областной суд исходит из того, что права добросовестного арендатора на продолжение арендных отношений по истечению срока «первоначального» договора аренды защищаются законом (ст. 22 ЗК РФ, ст. 621 ГК РФ). Поэтому при разрешении вопроса о продлении договора ( изменении условия договора о сроке), заключении нового договора с добросовестным арендатором следует исходить из его преимущественного права на заключение нового договора без соблюдения специальных процедур, предусмотренных для первичного предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или собственность на который не разграничена.

3. При рассмотрении споров о применении положений статьи 10 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на отношения по предоставлению земельных участков для целей ведения КФХ следует учитывать, что порядок предоставления земельных участков для ведения КФХ, установлен статьей 12 ФЗ от 11.06.2003 №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Указанная норма является специальной по отношению к статье 10 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ и не предусматривает в качестве обязательного условия для предоставления земельного    участка опубликование сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка и проведении торгов при наличии одного только заявления.

Если же от КФХ поступает несколько заявлений в один и тот же период на один земельный участок, то действует общее правило по предоставлению таких земельных участков на торгах.

 4. При определении наличия (отсутствия) обязанности у управляющей организацией по обслуживанию и ремонту абонентских почтовых шкафов, расположенных в многоквартирных жилых домах, необходимо исходить из следующих положений.

Согласно абзацу 6 статьи 31 Федерального закона «О почтовой связи» абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства этих домов. Представители организаций федеральной почтовой связи участвуют в работе комиссий при принятии в эксплуатацию жилых домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов. В силу статьи 8 названного закона органы местного самоуправления оказывают содействие организациям почтовой связи в размещении почтовых ящиков на территории муниципального образования, контролируют обеспечение организациями, эксплуатирующими жилые дома, собственниками жилых домов сохранности и поддержания в исправном состоянии абонентских почтовых шкафов и почтовых абонентских ящиков.

Названная норма ст. 31 Федерального закона «О почтовой связи» корреспондирует положениям  статьи 39 Жилищного кодекса РФ.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 3 ст. 39 Жилищного кодекса РФ).

 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №  491, не включают в перечень требований к содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома обслуживание и ремонт почтовых шкафов. Отсутствует указанное требование и в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных  постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.

Между тем раздел II «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» в понятие техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д., при этом контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Под техническим ремонтом здания, согласно названным правилам, понимается комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

В пункте 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ установлено, что плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме включается в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом собственники жилых домов несут расходы в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 3 ст. 154 Жилищного кодекса РФ).

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 1.2. ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

В указанный перечень не включены работы по ремонту абонентских почтовых шкафов.

Таким образом, при отсутствии в договоре управления многоквартирным  жилым домом указания на включение в перечень работ обслуживания и ремонта абонентских почтовых шкафов у управляющей организации отсутствует обязанность по выполнению указанных работ, с учетом стоимости содержания общего имущества дома, включенной в плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Данная правовая позиция применяется к правоотношениям по управлению многоквартирным жилым домом, возникшим на основании договоров, заключенных после 20.04.2013г., то есть даты вступления в силу постановления Правительства РФ от 03.04.2013г. № 290. 

До указанной даты управляющие организации обязаны совершать действия по обслуживанию и ремонту абонентских почтовых шкафов, расположенных в многоквартирных жилых домах вне зависимости от принятия или непринятия собственниками решения о проведении тех или иных ремонтных работ и фиксации их в тексте договора и отсутствия в техническом паспорте на дом указания на почтовый шкаф (почтовые ящики) как на конструктивный элемент жилого дома, входящий в состав общего имущества дома. При этом управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

   

 

 

Сервис временно не доступен